Archivio mensile Ottobre 2018

Dicondostudio

Ripartizioni spese condominiali

In riferimento alla ripartizione delle spese condominiali  oggi proponiamo questo articolo.

Il criterio legale di ripartizione delle spese afferenti i beni comuni è suscettibile di modifica, a determinate condizioni, e può giungere fino alla completa esenzione dalla contribuzione alle spese in favore di taluno dei condòmini.
Il principio, ribadito da ultimo dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14697, del 14 luglio 2015, riafferma un concetto già espresso dalla medesima Corte in precedenza.
Ed invero: “La disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, ex artt. 1123-1125 c.c., è suscettibile di deroga con atto negoziale. È, dunque, legittima una convenzione che ripartisca siffatte spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, potendosi addirittura stabilire l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, ossia di esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese, incluse quelle di conservazione, in ordine ad una determinata cosa comune, ad esempio l’ascensore, si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella determinata parte dell’edificio. Ne deriva che, in assenza di una tale previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni concernenti detto bene” (Cass. civ., 14.07.2015, n. 15697. In precedenza: Cass. civ., 25.03.2004, n. 5975).
Il principio in ambedue i casi sottoposti al vaglio della Suprema Corte, è stato espresso con riferimento alle spese relative alla conservazione della cosa comune, in particolare, dell’ascensore, per il quale, ai sensi dell’art. 1124 c.c., la spesa relativa alla manutenzione e sostituzione deve essere ripartita tra i condòmini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Ciò posto, l’intervento in assemblea è consentito ai soli condòmini che usufruiscono dell’impianto, tuttavia, allorquando si verta in materia di “conservazione” della cosa comune, legittimati ad intervenire risultano tutti i condòmini.
Ciò sulla scorta del principio per cui la proprietà dell’ascensore è comune a tutti i condòmini, ex art. 1117 c.c., salvo titolo diverso, e che il regime di ripartizione delle spese, delineato dall’art. 1124 c.c., non incide sul diritto di comproprietà in capo ad ogni singolo condomino.
Tuttavia, afferma la Corte, il criterio legale di ripartizione delle spese, è suscettibile di modificazione, anche ad opera del regolamento contrattuale, nel qual caso, viene superata la presunzione di condominialità, per i condòmini esentati, su quella parte di fabbricato.
Tale criterio, oltre che dal regolamento contrattuale, risulta modificabile anche con l’accordo di tutti i partecipanti al condominio, ed attiene alle diverse fattispecie di beni comuni.
Ed invero, a mente dell’ultimo capoverso, comma 1, art. 1123 c.c., il criterio proporzionale, può essere derogato da specifica convenzione.
I condòmini, infatti, nella loro autonomia contrattuale, possono legittimamente approntare criteri differenti rispetto a quelli previsti dal legislatore.
In tal caso, però, è necessario l’accordo unanime di tutti i partecipanti all’assemblea.
Non siamo, pertanto, al cospetto di una deroga demandata alla maggioranza dei condomini, bensì solo alla totalità degli stessi, il che vuol dire che basta il dissenso di un solo condomino per rendere impraticabile la strada convenzionale.
La delibera che eventualmente modificasse i criteri legali di ripartizione delle spese, non adottata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, risulterebbe manifestamente nulla.
A tal proposito, infatti, è noto il principio per cui: “In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini …” (Cass. civ., 19.03.2010, n. 6714. In precedenza: Cass. civ., 27.07.2006, n. 17101).
La conseguenza della delibera nulla, quale risulta essere indubbiamente quella che modifica i criteri legali di ripartizione delle spese, in assenza del consenso unanime di tutti i condomini, è l’inefficacia nei confronti del condomino assente o dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limiti di tempo.
Fonte http://www.condominioweb.com/quando-il-condomino-puo-esimersi-dal-partecipare-alle-spese.11996#ixzz3pucRFTA4
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Ripartizioni spese condominiali
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Spese condominiali: che confusione!

Le norme sul condominio negli edifici non classificano con precisione le spese per le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dell’edificio e non adoperano neppure una terminologia uniforme.
Così diceva la Cassazione nella sentenza n. 8292 depositata in cancelleria all’inizio di questo secolo, ossia il 16 giugno 2000.
Se poi si pensa che spesso si fa riferimento indirettamente alle spese, ossia guardando alla tipologia d’intervento, la situazione si complica ancor di più. A ciò si aggiunga che certe spese non sono nemmeno indicate con precisione: su tutte si pensi al compenso dell’amministratore condominiale.
A quali spese, esattamente, fa riferimento il codice civile?
L’art. 1123 c.c. fa menzione delle spese per:
a) la conservazione delle cose comuni;
b) per il godimento delle parti comuni dell’edificio;
c) per la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
e) per le innovazioni
f) per la manutenzione.
Il compenso dell’amministratore è annoverabile tra i servizi resi nell’interesse comune. E la spesa per la tinteggiatura dell’atrio d’ingresso? È una spesa di conservazione o una spesa connessa con il godimento o con il deterioramento legato all’uso?
Riguardo alla tipologia di spese, nella sentenza n. 8292 si fece un’acuta differenziazione tra spese legate alla conservazione del valore capitale del bene (ossia delle parti comuni) e spese connesse con la loro utilizzazione.
Si legge in questa sentenza che “la differenza tra il valore capitale di un bene ed il costo del suo uso è evidente. La funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o per il ripristino della sua integrità, sono diversi rispetto alla funzione ed al fondamento delle spese necessarie per il godimento”.
In questo contesto è evidente che i termini manutenzione e conservazione siano utilizzati alla stregua di sinonimi e che i costi di uso sono quelli strettamente connessi alla erogazione di servizi (costo energia elettrica per l’illuminazione delle scale) o per il godimento di determinati beni (ed. acqua per la piscina condominiale).
Ci sono poi alcune spese di difficile inquadramento: ad esempio, restando al caso risolto dalla sentenza n. 8292, le spese per le tasse dovute in relazione alla griglia metallica posta sul suolo pubblico a copertura dell’intercapedine sulla quale ai affacciavano i box auto? Qual è la natura di questo costo?
Al riguardo la Cassazione non ha fornito una risposta definitiva, la decisione in esame era una così detta sentenza di rinvio, ossia rimandava ai giudici di appello la risoluzione della questione, ma si è limitata a specificare che “se le griglie servono per arieggiare l’intercapedine, le spese sembrano riguardare genericamente la conservazione di tutto ciò che l’intercapedine contiene, e non l’uso di essa” (Cass. 16 giugno 2000 n. 8292).
In buona sostanza condurre nell’alveo della conservazione o dell’uso le spese necessarie alla manutenzione ed al godimento delle cose comuni non sempre è agevole, probabilmente la riforma del condominio avrebbe dovuto intervenire in maniera più incisiva sull’argomento.
Fonte http://www.condominioweb.com/spese-condominio.12025#ixzz3pubbG0vO
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